4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍，其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年4月，包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内，北京全市并无新增土地供应。

中原地产首席分析师张大伟亦表示，4月北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题，另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段，100%的自持率是无法盈利的，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会趋于消失。

某研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报，总体上说，企业的资金面方面的压力是在增大的，这也容易带来很多问题，比如说企业拿地方面的策略会趋于保守等。从这个角度看，房地产市场的流拍自然也容易带来很多问题，尤其是类似企业经营困难压力增大、市场预期悲观等。另外部分土地性价比不高，高估了企业拿地的预期，也会造成出让环节受损。

土地市场降温

刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。

4月24日，北京市还有两块住宅用地流拍，分别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块，两宗地均为限价房用地。

根据各地土拍政策，当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。而最近北京的两块住宅土地直接流拍，并未进入自持比例竞报。

除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍，而当天出让的其他地块也均遇冷，溢价率均未超过10%。中原地产报告显示，今年一季度杭州土地成交额高达923亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模，比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，根据出让结果，其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出，另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面，4月份全国出现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创同期土地出让纪录。其中杭州市为179亿元，同比上涨237%。截至目前，杭州市区今年成交85宗地块，其中涉宅用地有56宗。但与此相比，北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷，北京无新增土地供应，上海则首次挂牌出让外环以内的宅地。

另据中原地产研究中心日前发布的最新报告显示，4月份全国50大城市土地收入2842.2亿元，大部分城市土地成交溢价率却明显下行。

限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下，拿地成本的提高让很多人感慨。

2016年的北京“930新政”后，北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式，并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例，轰动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为，企业自持租赁的模式是存在盈利困难的。当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离，北京的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多，即使动用REITs，企业融资或推出也很困难。所以，如果不能解决盈利困境，很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账，所以进入2018年后，流拍现象明显增多，这也导致北京在土地的新增供应上有所拘束。

房企现金流压力开始显现

政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

而同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

综合：经济观察报、21世纪经济报道、财联社