房企中报季已经结束，整体来看，上半年房企毛利率普降，绝大多数净利润水平也已难回2019年同期水平。一方面，红利时期退去，房企赚钱不易;另一方面，在监管趋严大背景下，房企加速降杠杆、降负债，力求使“三道红线”回归安全值范围内。

有行业研究人士向记者表示，房地产行业“大浪淘沙”的进程在加剧，有房企脱颖而出，也有房企问题加剧。据记者整理发现，蓝光发展等房企依然无法满足“三道红线”要求，未来融资和拿地速度均受不利影响。

毛利率普降

净利润表现难回疫情以前

根据最新发布的中报数据，《红周刊》记者对房企的净利润水平进行排名发现，中国海外发展(以下简称中海地产)依然稳坐“利润王”宝座，今年上半年实现净利润207.79亿元，甩开第二名房企近60亿元。

不过，和过往相比，中海地产的盈利能力却大幅下滑，207.79亿元的净利润规模不仅只比受疫情严重冲击的2020年上半年净利润205.27亿元微增1.23个百分点，还较其2019年中期净利润249.42亿元下降16.69%。

在其背后，中海地产毛利率跌破30%，今年上半年中海地产毛利率为28.54%，低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

《红周刊》记者梳理发现，除格力地产、上实发展、天健集团等个别房企外，鲜有房企的毛利率水平既呈增长趋势且今年上半年毛利率水平又高于疫情前的2019年中期。

而毛利率的普遍下滑也让房企净利润难回疫情之前成为常态，比如，在TOP10房企中，一半房企至今仍没回到其在2019年中期的净利润水平。

某头部房企在业绩会上复盘自己净利润下滑原因时表示，公司开发业务、销售业务增速相对有限。开发业务的利润率又处于下降状态，销售业务当中地价占比不断升高，从2017年到2020年，地价占售价比涨了17个百分点，它会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。而跟去年同期相比，今年中期的毛利率从税后的24%降到了18%。总结起来就是，销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至是不足以对冲利润率的下滑。

不过也有房企通过营业收入的大幅增长，弥补了毛利率下滑对净利润所带来的冲击影响。2019年中期、2020年中期、2021年中期，融创中国依次实现净利润102.86亿元、109.59亿元、119.89亿元，呈持续增长态势。此外，净利润逆势持续增长的规模房企还有龙湖集团、世茂集团等。

值得一提的是，世茂集团、保利置业等房企均在业绩会上表示，未来行业毛利率整体趋势还会继续下滑。且金科、龙湖等房企一致认为，未来行业毛利率水平将保持在20%～25%之间。不过据《红周刊》记者梳理发现，在TOP100房企中，毛利率水平低于20%的合计32家，占比超三成。